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Trasferimenti immobiliari

Diritto
11 marzo 2011

Quanto costa cambiar casa?

di Massimiliano Sinacori
Nuovi oneri per il cittadino nei trasferimenti immobiliari. Tutte le novità della riforma del sistema catastale.
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Diritto
11 marzo 2011 di Massimiliano Sinacori Image

Attenzione: per trasferire un diritto reale immobiliare oggi è necessario adottare preventive verifiche che, ove mancanti, potrebbero impedire o quantomeno procrastinare la data dell’atto. Esigenze prettamente fiscali hanno determinato il legislatore ad adottare un sistema che consentirà di aggiornare le risultanze dell’Agenzia del Territorio.

Nella Gazzetta Ufficiale 30 luglio 2010, n. 176 è stato pubblicato il testo del Decreto-Legge 31 maggio 2010, n. 78, coordinato con la Legge di Conversione n. 122 del 20 Luglio 2010, intitolato “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica”. Il decreto, oltre all’inserimento di misure volte al superamento della crisi dell’Euro, dell’incidenza dello Stato nell’economia e nella società, contiene una importante novità in materia di aggiornamento del sistema catastale. Al titolo II, nominato “Contrasto all’evasione fiscale e contributiva”, è stato inserito l’articolo 19 il quale ha apportato importanti modifiche in materia catastale. In particolare il comma 14° dell’art. 19 ha modificato l’art. 29 della legge n. 52 del 1985 aggiungendovi un comma 1-bis il quale dispone: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari”.

La norma in questione si inserisce in un complesso più ampio di riforma dell’intero sistema catastale che ha come obiettivo l’istituzione, avvenuta dal 1° gennaio 2011, del sistema di “Anagrafe immobiliare integrata” che coordina, a fini fiscali, le banche dati disponibili presso l’Agenzia del Territorio per ciascun immobile. La finalità prettamente fiscale della normativa si raggiunge mediante il controllo da parte di un pubblico ufficiale rivolto ad ogni titolare di un diritto reale in occasione di un atto immobiliare (pubblico o autenticato) che li riguarda. Tale accertamento prevede due fasi strettamente collegate: una prima di cosiddetto “accertamento oggettivo” tra dati catastali e stato di fatto degli immobili e una seconda di “accertamento soggettivo” tra intestazione nelle visure catastali e risultanze nei registri immobiliari.

Per evitare il problema della mancanza di allineamento tra situazione di fatto e situazione risultante in catasto, la normativa, a pena di nullità, richiede che alla stipula di una categoria di atti ben precisi vi sia l’indicazione dei dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate in catasto. Inoltre, sempre a pena di nullità, è fondamentale la dichiarazione da parte degli intestatari della corrispondenza tra la situazione di fatto dell’immobile e i dati catastali comprensivi di planimetrie. Quanto all’accertamento oggettivo si precisa che tale fase:

-     comprende atti pubblici o scritture private autenticate: quindi sono da ricomprendere, in quanto espressamente previsti, tutti gli atti ricevuti o autenticati dal notaio ma anche tutti gli altri atti che hanno gli stessi effetti benché promananti da autorità diverse quali, giudice, segretario comunale e console. Pertanto si ritengono ricompresi tutti quegli atti che producono un effetto traslativo di diritti reali di tipo derivativo;

-     quanto agli effetti, include nell’applicatività della norma tutti gli atti che danno origine al trasferimento, la costituzione e lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, con un sostanziale richiamo (fatta esclusione per il solo diritto di servitù) a quanto dispone l’art. 46 del D.p.r. n. 380 del 2001;

-     Gli immobili interessati alla normativa sono solo i fabbricati urbani già esistenti ed ultimati. Per esistente si intende un edificio nel quale sia eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali e sia stata completata la copertura. Per ultimato invece un edificio nel quale siano completati gli impianti le finiture e gli accessori. Rimangono esclusi quindi i fabbricati rurali o non censiti per i quali non è attribuibile la rendita catastale, i fabbricati non ancora esistenti o esistenti ma non ultimati ai sensi di quanto dispone il R.D. n. 652 del 1939, il quale prescrive per i fabbricati nuovi o appena ultimati l’obbligo di dichiararli all’Ufficio tecnico erariale entro 30 giorni da quando sono abitabili o servibili all’uso a cui sono adibiti.

In presenza di difformità che riguardino sia i dati emergenti dalla planimetria, sia i dati catastali, l’intestatario ha l’onere di regolarizzare la discrepanza presentando al catasto una denuncia di variazione con nuova planimetria (questo anche nel caso di planimetrie vecchie o non reperibili o smarrite). Quanto invece all’accertamento soggettivo, la normativa richiede l’attestazione in atto del raffronto fatto dal notaio o da altro soggetto preposto in merito alla corrispondenza per tutti gli immobili esistenti (anche rurali quindi) tra le risultanze dei registri immobiliari e gli intestatari catastali desumibile dalla visura. A tal fine il soggetto incaricato di redigere l’atto, dovrà effettuare una verifica ventennale della continuità delle trascrizioni richiesta dall’art. 2650 c.c. dal quale non potrà più essere esonerato come accadeva prima. Nel caso poi, di mancata corrispondenza (o allineamento) dovrà procedere all’aggiornamento delle risultanze immobiliari  mediante presentazione di una o più  domande di volture prima della stipula dell’atto (c.d. preallineamento) se possibile, oppure in caso contrario, successivamente purché dall’atto si desuma tale possibilità di allineamento.

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